札幌法律事務所

相続登記の義務化が2024年4月1日から開始

相続登記の義務化が、2024年4月1日から開始されています。

【相続登記の申請義務】
不動産を取得した相続人は3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられました。
これに伴い、「相当な理由なく相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料が科される」という、新たな罰則が設けられました。

相続登記の義務化はすでに始まっており、義務化より前に開始した過去の相続も対象となるため、相続登記しないまま放置している不動産がある場合は、すみやかに相続登記の申請を行いましょう。

義務化された理由

相続登記が義務化された背景には、所有者不明の土地が全国で増加していることがあります。
登記を調べても所有者が分からず、

• 所有者の探索に時間と費用が必要になって、民間取引や公共事業を阻害している
• 適切な管理がされないまま放置され、害虫や悪臭など、周辺の環境が悪化している

といった社会問題を解決するために、これまで任意だった相続登記が義務化されることになりました。

登記の期限は3年

相続登記の期限は、不動産の取得を知った日から3年です。
具体的な期限は次のとおりです。

• ①遺言や相続により不動産を取得した場合
  被相続人が亡くなり、遺言や相続による不動産取得を知った日から3年以内
• ②遺産分割協議に従って不動産を取得した場合
  遺産分割協議の成立日から3年以内

相続登記の義務化は過去の相続にも適用される

相続登記の義務化は、過去の相続にも適用されます。
そのため、2024年4月1日よりも前に亡くなった方からの相続についても、すみやかに相続登記の手続きを行う必要があります。

過去の相続において、相続登記が放置されていないか確認してみましょう。

過去に相続した分はいつまでに登記手続きすればいいの？

過去に不動産を相続していた場合は、「施行日」または「不動産取得を知った日」のうち、いずれか遅い時点から3年以内に相続登記の手続きを行う必要があります。

• ①施行日（2024年4月1日）から3年
  不動産取得を知った日から3年まで残りわずか、あるいはすでに3年が過ぎてしまっている過去の相続分については、改正法の施行日である2024年4月1日を起算日とし、3年以内の2027年3月31日までに相続登記手続きをしなければなりません。
• ②不動産取得を知った日から3年
  過去の相続であっても、遺産分割協議が成立した日や、不動産の存在を知ったのが2024年4月1日より後であれば、不動産の取得を知った日から3年が期限となります。

不動産を取得していることを知らなかったのだけれど期限は伸びないの？

３年という期限のカウントは、不動産を取得していることを知らなかった場合には、進みません。

義務化後に不動産の取得を知った場合は、「不動産取得を知ったときから3年以内」に相続登記を行えば問題ありませんので、すみやかに手続きを行いましょう。

相続登記をせず放置するとどうなる？

義務化された相続登記を行わずに放置すると、次のようなリスクが生じるおそれがあります。

• ①10万円以下の過料の対象になる
• ②権利関係が複雑になる
• ③不動産を差し押さえられる可能性がある
• ④不動産の売却ができなくなる

それぞれのリスクについて、次項で詳しくみていきましょう。

10万円以下の過料の対象になる

これまで任意だった相続登記が法改正で義務化されたことにより、正当な理由なく相続登記を怠った場合は10万円以下の過料の対象になるおそれがあります。

【過料の対象とならない正当な理由について】
過料の対象とならない「正当な理由」については、個別の事案によって判断されます。
一般的に、次のような事情がある場合は、「相続登記を行わないことについて正当な理由がある」と認められる可能性が高いです。

• 相続人が多く、相続人の把握や戸籍謄本などの必要書類の収集に時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産の範囲について争いがあるため、不動産の帰属先が明らかでない
• 不動産を相続した人が重病である
• 不動産を相続した人がDVなどの被害者で、避難を余儀なくされている
• 不動産を相続した人が経済的に困窮していて、相続登記を行うための費用がない

権利関係が複雑になる

相続登記を放置してしまうと、その間に新たな相続が発生して権利関係が複雑になるおそれがあります。

＜例＞
不動産の所有者である父親が亡くなり、その子供のA・B・Cの3人が不動産を相続したものの、相続登記しないまま全員が亡くなってしまうと、新たな相続が発生し、不動産の所有権はA・B・Cの配偶者や子供に相続され、権利者が複雑に増えていくことになります。

2人以上で1つの不動産を相続する“共有名義”とする場合、共有者全員の合意がなければ不動産を処分することができず、修繕のために大規模なリフォームが必要になった際には共有持分の過半数の合意が必要になるなど、不動産の管理・運用するうえで多くのデメリットが生じます。

相続登記に必要な書類も、関係者が増えるほど収集が困難になるため、関係者が少ないうちに相続登記を行うようにしましょう。

不動産を差し押さえられる可能性がある

相続人のなかに借金をしている人がいると、その債権者によって不動産が差し押さえられてしまうおそれがあります。

相続登記を放置している間に、債権者が借金をしている相続人に代わって相続登記手続きを行い、法定相続分に従った持分を差し押さえてしまう場合があります（債権者による代位登記）。

債権者によって不動産を差し押さえられた後に、単独名義で相続登記しようとしても、債権者に自分の権利を認めさせるのは難しくなります。

また、差し押さえられた持分が売却されてしまうと、見ず知らずの第三者が共有者となるほか、不動産に住み続けることができなくなるおそれもあるので、注意しなければなりません。

不動産の売却ができなくなる

相続登記を放置したままでいると、不動産の売却ができなくなるおそれがあります。

不動産の売却にあたっては、自らが不動産の所有者であることを主張するために、登記上の名義人である必要があります。

また、不動産の登記は所有権の移転した実態にそって行わなければならず、一部の過程を省略することが困難であるため、被相続人の名義のままの不動産を相続人が売却して、買主への所有権移転登記することは基本的に認められません。

せっかく売却の契約がまとまったとしても、相続登記の手続きに時間がかかってしまうと契約が失効してしまう可能性や、違約金が発生する可能性もありますので、不動産の売却を検討している場合は、早めに相続登記を行いましょう。

相続登記しないまま相続人が死亡してしまった場合はどうする？

相続登記しないまま相続人が亡くなってしまった場合、亡くなった相続人の相続人が、所有権が移転した過程に従って、相続登記することになります。

具体例を用いて解説していきます。

＜例＞

• 不動産の名義人である祖父が亡くなり、父親が不動産を相続することになった（一次相続）
• 父親が相続登記しないまま亡くなり、長男が不動産を相続することになった（二次相続）

このような“数次相続”のケースでは、相続登記を行う時点で所有者となる長男が「祖父→父親」の相続登記をしたうえで、「父親→自分」の相続登記をすることになります。

なお、一次相続における不動産の相続人が1人だけの場合は、1回目の相続登記を省略する“中間省略登記”が可能です。

すぐに登記ができない場合はどうしたら良い？

遺産分割協議が難航するなどして、すぐに相続登記ができない場合、相続登記の申告期限内に“相続人申告登記”を行いましょう。

相続人申告登記を行うことで、相続登記の申告義務を履行したものとみなされ、一時的に過料の適用を回避することができます。

【相続人申告登記】
相続人申告登記は、相続登記の義務化に伴い新たに導入された制度で、法務局に対して

• 登記上の名義人が亡くなり、相続が開始したこと
• 自らがその相続人であること

これらを申し出ることにより、申告した相続人については一時的に相続登記の申告義務を履行したことになります。
もっとも、相続人申告登記だけでは相続登記が完了したことにならず、不動産が売却できないなど効果が限定的です。

相続人申告登記を行った場合でも、早期に遺産分割協議などで不動産の所有者を確定させ、確定後3年以内に相続登記の申告手続きを行うべきといえるでしょう。

手続きが大変そう…専門家に依頼するとどれくらいかかる？

相続登記に関する手続きは、弁護士や司法書士といった専門家に依頼することも可能です。

依頼したい内容やトラブルの有無によってどちらに依頼すべきかが変わりますが、依頼費用は司法書士よりも弁護士に依頼した場合の方が高額になる傾向にあります。

弁護士と司法書士の専門性の違いから、事案の内容によって依頼する先を使い分けることが望ましいでしょう。

相続登記自体を依頼する場合

司法書士は、登記の専門家です。
相続人間でトラブルがなく、相続登記の手続きだけを依頼したい場合は、司法書士に依頼することが適切です。
司法書士への依頼費用は5万～15万円程度が1つの目安であり、相続人や不動産の数によって費用が変動します。

相続登記に関するトラブルの解決を依頼する場合

相続人間のトラブルを解決できるのは弁護士の強みです。
トラブルになっている・トラブルに発展しそうな場合は弁護士に依頼しましょう。
弁護士への依頼費用は、最低でも20万円程度必要になることが多く、依頼する内容や不動産の数によって費用が変動します。

相続登記を放置してしまった場合は弁護士にご相談ください

相続登記を放置することによって10万円以下の過料の対象になるほか、放置された期間が長ければ長いほど、権利関係が複雑になって手続きに手間がかかり、相続人間でトラブルになるリスクが高まります。

とくに、相続登記を放置している間に、新たな相続が発生したケースでは、関係者全員に連絡を取ること自体が難しく、相続登記が難航することも珍しくありません。

相続登記を放置してしまった場合は、弁護士に相談することをおすすめします。
弁護士であれば、相続人や不動産の調査から、必要書類の収集、他の相続人との交渉など、複雑になってしまった相続登記について法的観点からアドバイス・サポートが可能です。

まずはお気軽に、弁護士法人ALGまでご相談ください。