札幌法律事務所

マンションは財産分与の対象になるか

婚姻後に購入したマンションは、財産分与の対象となります。

たとえ、購入したマンションが、夫婦のうち一方の名義だったとしても、夫婦が協力してマンション代金を支払っているのであれば、「共有財産」になりますので、財産分与の対象となります。

なお、「共有財産」とは、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を指し、財産分与の対象となる財産をいいます。

親から相続したマンションの場合

親から相続したマンションは、財産分与の対象外となります。

相続して得た財産は、その相続した人の「特有財産」となり、夫婦で協力して築き上げた財産ではないため財産分与の対象外とされます。

なお、「特有財産」とは、夫婦の一方のみの財産を指し、名義に関わらず、取得や管理が夫婦の一方のみで行われた財産をいいます。

ただし、住宅ローンの返済や大規模修繕・リフォーム費用を夫婦の共有財産から負担するなど、婚姻後に他方配偶者の寄与によってマンションの価値が維持・増加した場合は、その増加分について財産分与の対象となることがあります。

別居後に購入したマンションの場合

別居後に購入したマンションは、財産分与の対象外となります。
一般的に、夫婦の経済的な協力関係は、別居によって終了すると考えられています。

なぜなら、別居をした後は、夫婦が協力して財産を形成することはないと考えられているためです。したがって、財産分与の対象となるのは、原則、別居するまでに形成した財産となります。

ただし、婚姻中に夫婦が協力して貯めたお金を頭金にして、別居後にマンションを購入した場合は、頭金相当分については、財産分与の対象となり得ます。

離婚時にマンションの財産分与をする方法

財産分与する際は、基本的に２分の１ずつ財産を分け合いますが、マンション自体を半分にすることはできません。

離婚時にマンションの財産分与をする主な方法は、「どちらかが住み続ける」もしくは「売却する」のいずれかになります。

次項で、それぞれわかりやすく解説していきます。

どちらかが住み続ける

財産分与をするための方法の一つとして、マンションをそのまま残して、夫婦のうち、どちらかがマンションに住み続けて、他方の配偶者が、マンションの評価額の２分の１に相当する現金を受け取る方法があります。

例えば、2000万円の価値のマンションを財産分与する場合は、マンションを住み続ける側が、マンションを出ていく側に1000万円を支払うということになります。

なお、マンションの住宅ローンが残っていてマンションの名義人でない方がマンションに住み続けるような場合は、マンションの住宅ローンの支払いは名義人が行わなければなりませんので、元夫婦間で賃貸借契約を締結して、住宅ローン相当額を家賃として支払ってもらう方法を検討する必要があります。

売却

マンションを売却して、その売却代金を夫婦で２分の１ずつ分ける方法があります。
現金で公平に分配でき、マンションの所有権も手放せるので、最も明確な解決方法です。

ただし、住宅ローンが残っている場合、通常、マンションには抵当権が設定されているため、売却が困難となります。

売却代金でローンを完済できる場合（いわゆる「アンダーローン」）は、抵当権を抹消したうえで通常どおり売却することができます。

他方、ローンの残高が売却額を上回る「オーバーローン」の場合は、抵当権を抹消するための資金を別途用意するか、金融機関の同意を得て任意売却をするなどの対応が必要となり、売却が難しくなります。

マンションの評価方法

マンションの評価方法は次のとおり、いくつかあります。

• 実勢価格（時価）による評価
• 公示地価による評価
• 路線価による評価
• 固定資産税評価額による評価
• 査定評価額による評価

評価方法によって、マンションの価格が大きく変わる場合があります。

特に、北海道内は都市部と郊外・地方とで不動産市場の動向に差が生じやすく、評価方法によって金額の差がより大きく出ることもありますので、注意が必要です。

専門家以外の者が、どの評価方法を採用すべきかを判断するのは難しいので、正確な財産分与を望むなら弁護士に相談して進めることをお勧めします。

所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに

例えば、夫名義のマンションを財産分与によって妻が取得したら、妻が新しい所有者となります。

離婚に伴う財産分与をしたからといって、当然にマンションの名義が変わるわけではありませんので、所有者の名義変更を忘れずに行うようにしましょう。

離婚後も名義変更せずにいると、離婚前の所有者である名義人が勝手にマンションを売却したり、マンションを担保にしてお金を借りたりして、トラブルが生じるおそれがあります。

したがって、無用なトラブルを回避するためにも、財産分与後には、すぐに名義変更をしておくべきです。なお、離婚前に夫婦の共有名義だったマンションも、財産分与によって単独所有になった場合は、名義変更が必要となります。

マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい？

マンションの頭金を、独身時代に貯めていた財産や、親から相続や贈与で譲り受けた財産などの特有財産から支払っていた場合の計算として、次のような方法が挙げられます。

• ① 頭金の割合を計算する
• ② マンションの価値が下がった分を考慮する
• ➂ 特有財産となる金額を差し引く

例えば、マンションの購入代金が3000万円、妻の特有財産から支払った頭金が300万円、マンションの現在の価値が2000万円とします。

• ① 妻が特有財産から支払った300万円÷マンションの購入代金3000万円＝頭金の割合0.1（10％）
• ② マンションの現在の価値2000万円×頭金の割合0.1（10％）＝現在の妻の特有財産分200万円
• ③ マンションの現在の価値2000万円‐現在の妻の特有財産分200万円＝夫婦の共有財産分1800万円

このような計算に基づくと、2分の１ずつ、つまり共有財産のみで考えると片方の取得分が1800万円÷2＝900万円　となります。

最終的な結果として、夫のマンションに対する取得分は900万円、妻のマンションに対する取得分は200万円＋900万円＝1100万円となります。

マンションの財産分与でかかる税金

マンションを財産分与するときは、分与される側も分与する側も税金がかかる場合があります。

財産分与でマンションを分与される側は、登録免許税と固定資産税が課税されます。

登録免許税とは、財産分与による所有権移転登記手続きの際にかかる税金をいいます。固定資産税とは、マンションをはじめとする固定資産を所有する者が納付する税金をいいます。

一方で、財産分与でマンションを分与する側は、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税とは、資産を譲渡することによって生ずる所得（譲渡所得）に対して課される税金をいいます。課税対象となる範囲は、財産を取得したときよりも手放すときに価値が上がった部分のみとなります。

マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう

マンションは、購入原資の出所や住宅ローンの有無などによって、財産分与の対象となるのか対象外となるのか変わってきます。また、個別の事情によって財産分与の方法も複雑になる場合があります。

さらに、財産分与をするにあたってマンションの評価方法もいくつかありますので、評価方法によっては、評価額が大きく変わります。

マンションの財産分与について不明点がある方、有利に進めたい方などは、ぜひ弁護士にご相談ください。

弁護士であれば、マンションだけでなく、財産分与の対象となるものを、法的知識と今まで培った交渉力で、有利かつスムーズに解決できるように尽力します。

財産分与だけでなく、そのほかの離婚問題でお悩みのある方も遠慮なく、ご相談ください。